Declaración de Obra Nueva







    INFORMACIÓN GENERAL

    Por la declaración de obra nueva se refleja una modificación física en un terreno o edificio, tal como la construcción o reforma de una vivienda, piscina, etc. . La declaración puede ser de obra terminada o de obra en construcción, en este último caso será necesario el otorgamiento con posterioridad de la correspondiente acta de finalización de obra.
    Los requisitos son cada vez más numerosos y complicados, y están dispersos en una serie de normas estatales y autonómicas, las principales se contienen en el artículo 20 Ley del Suelo, aprobada por el Real Decreto Legislativo 2/2008, de 20 de junio, según redacción del real decreto ley 8/2011 de 1 de julio y
    para la Comunidad Valenciana la LEY 5/2014, de 25 de julio, de la Generalitat, de Ordenación del Territorio,Urbanismo y Paisaje, legislación que intentaremos resumir:

    DOCUMENTOS NECESARIOS

    1. Documento de identidad del titular registral del solar.
    2. Certificado de técnico competente acreditativo de que la obra se ha ejecutando con arreglo al
      proyecto para el que se obtuvo la licencia.
    3. Recibo contribución o documento acreditativo de la referencia catastral.
    4. Si es una promoción se precisa la documentación relativa al seguro decenal.
    5. Libro del edificio
    6. Si hay ampliación de obra esta debe estar amparada por la licencia y proyecto inicial, haciéndolo
      constar así el certificado técnico, en caso contrario debe pedirse modificación de la licencia.
    7. Si se declara finalizada, licencia ocupación. Aunque solo en viviendas nuevas, no en antiguas, por
      aplicación del art. 20.4 de la Ley del Suelo (resolución de 5 de julio de 2012).
    8. Si se trata de obras nuevas, sobre todo en terrenos rústicos, puede ser preciso, según la localidad, si
      así pareciera constar previamente en el Registro o en la documentación aportada, certificado del Ayuntamiento
      acreditativo de que el terreno está en zona no protegida aunque esté fuera de ordenación, pero en principio
      corresponde al Registro obtenerlo del Ayuntamiento y no debe impedir la inscripción previa.

    IMPUESTOS

    En general, la declaración de obra nueva tributa por el Impuesto de Actos Jurídicos Documentados al
    tipo general del 1 por ciento del valor de la obra, aunque está cedido a las Comunidades Autónomas que
    suelen aplicar otro más elevado (el 1,5{e7b0c231cbe31dafc06153599f9b25c68008eb6ed1d85caa9a3d851f970e3732} en la Comunidad Valenciana desde el 6-8-2013), aunque si se trata
    de vivienda habitual, en la Comunidad Valenciana se aplica un tipo reducido del 0,1{e7b0c231cbe31dafc06153599f9b25c68008eb6ed1d85caa9a3d851f970e3732}.
    En cuanto al valor por el que se tributa existen consultas vinculantes como la V1465-15, que
    establece que “el valor real de coste de la obra nueva será el valor de ejecución en el momento en que esta re
    realizó, sin que proceda aplicar ningún tipo de coeficientes correctores deflactores ni índices correctores por
    antigüedad”. Lo cual, si hay ventas posteriores, resultará más gravoso fiscalmente que utilizar el valor del
    momento en que se declara.